Realización de Obras en las Comunidades de Propietarios: ¿Quién es responsable y qué acuerdos son necesarios?

El art. 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal establecen que cada propietario es dueño de forma exclusiva sobre su piso o local, pero además es copropietario junto con los otros propietarios de viviendas o locales de todos los restantes elementos del inmueble como son: las cimentaciones, las cubiertas, los pilares, vigas, forjados, fachadas, el portal, las escaleras, los ascensores, y las distintas instalaciones comunes como suministros de agua, gas, electricidad, etc.

Pues bien, todos los propietarios, en definitiva, La Comunidad, tienen la obligación de ejecutar aquellos trabajos y obras que sean necesarios para mantener y conservar el inmueble, sus servicios e instalaciones comunes.

• Por ello, si los pisos situados en la última planta sufren goteras o filtraciones por rotura de las tejas de la cubierta, es la comunidad de Propietarios la que tiene la obligación de realizar las obras de reparación de esa cubierta y de reparar los desperfectos que se hayan producido en las viviendas afectadas;

De igual forma si un desagüe común se rompe y causa daños a vehículos situados en el sótano dedicado a aparcamiento, es la comunidad la que debe arreglar la avería y reparar los daños ocasionados a los dueños de los vehículos.

• Por el contrario, cuando la avería se produce en un elemento privativo de un piso, como por ejemplo, un grifo que se sale o cuando un inodoro o bañera produce una filtración al piso inferior, es responsable el propietario de ese piso por no mantener sus elementos e instalaciones privativas en estado normal de conservación, y ello sin perjuicio de que esa reparación la derive a su compañía de seguros en el caso de que tenga esa cobertura.

Además de estas obras de reparación y conservación del inmueble, las comunidades pueden llegar a diversos acuerdos para la instalación de diferentes infraestructuras, como son servicios de telecomunicación, sistemas de energía renovable, etc.

Para conseguir la instalación de estos servicios, se aprobará con un tercio de los integrantes de la comunidad, que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad puede acordar la eliminación de barreras arquitectónicas para facilitar el acceso o la movilidad de personas con discapacidad, y también puede adoptar acuerdos para instalar un servicio de ascensor.

En estos casos, se requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.

Para los casos mencionados anteriormente (eliminación de barreras arquitectónicas y ascensor) la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 10.1.b), contempla la posibilidad de que la junta de gobierno, sin necesidad de acuerdo de junta general, por sí o a petición de personas con discapacidad o mayores de70 años puedan hacer ajustes razonables para accesibilidad, rampas, ascensores o elevadores y serán obligatorio para toda la comunidad pero siempre que la repercusión anual a cada propietario de las obras no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes; aunque exceda será obligatorio para la comunidad si los que lo han pedido pagan la diferencia.

Cuando el costo sea superior al que se señala en el art. 10 hay que estar al acuerdo del art. 17.7 de mayoría simple de propietarios que represente también la mayoría de cuotas.

La llegada a nuestra sociedad de los vehículos eléctricos, supone también un cambio para las comunidades de propietarios, pues se podrá solicitar la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos de uso privado.

Sólo exige comunicarlo previamente a la comunidad, pero el coste de  dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por él o los interesados directos en dicha instalación.