Las obras en los inmuebles arrendados
En ocasiones nos encontramos en la necesidad de realizar reformas en las viviendas alquiladas, y nos surge la duda de qué tipo de obra podemos hacer o quién es la persona encargada de hacerla.
A continuación mostramos los tres tipos de obras que se pueden realizar en los inmuebles arrendados. Estas son obras necesarias, de mejora o por el arrendatario.
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 21 y ss., recoge estas figuras que hemos citado.
–Obras necesarias:
El propietario de un inmueble arrendado tiene la obligación de ejecutar todas las obras de reparación necesarias para conservar la vivienda o local en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Este precepto se encuentra recogido en el artículo 1554.2 del Código Civil.
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador cuanto antes la necesidad de esas reparaciones, e incluso el arrendatario puede hacer reparaciones urgentes y exigir después su importe al arrendador.
Esa obligación del arrendador no existe cuando se trate de pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso, que deben ser efectuadas por el arrendatario, y tampoco existe la obligación del propietario cuando los deterioros sean atribuibles al arrendatario por mal uso de la cosa arrendada
–Obras de mejora.
El arrendador puede asimismo ejecutar obras de mejora en cuyo caso debe notificarlo al menos con tres meses de antelación al arrendatario; éste está obligado a permitir que se ejecuten esas obras, si no pueden retrasarse hasta la terminación del contrato.
El arrendatario tiene derecho a desistir del contrato si las obras afectan de manera importante al inmueble arrendado, o si no desea rescindir el contrato puede pedir la reducción de la renta en proporción a la parte del inmueble del que se vea privado como consecuencia de las obras y a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
–Obras por el arrendatario.
El arrendatario no puede realizar obras en el inmueble que suponga la modificación de la configuración de éste o que afecten a su seguridad; no puede pues tabicar una puerta que existía en el inmueble, o convertir una ventana en puerta, o dividir un local diáfano en varios departamentos mediante paredes de obra, por ejemplo; para ejecutar esas obras de modificación se requiere consentimiento expreso y escrito del arrendador.
La razón es muy simple, el arrendatario tiene derecho al uso del inmueble en la configuración que tiene, pero no puede modificar éste porque no es su propietario.
Sí que podrá pintar, sustituir una puerta por otra, dividir un espacio diáfano mediante tabiques de madera, cristal u otro material siempre que estén simplemente atornillados al suelo o a las paredes, etc.
Todo lo dicho hasta aquí se refiere tanto a viviendas como a locales.
Respecto a viviendas existe una peculiaridad, la cual es que el arrendatario con minusvalía, previa notificación expresa al arrendador, puede realizar en la vivienda obras necesarias para adecuar ésta a sus necesidades o de las personas que con él convivan.
No necesita permiso del arrendador, pero deberá dejar el inmueble, al terminar el contrato, en el mismo estado que tenía si el propietario se lo exige.
