Alquiler con opción de compra
El alquiler con opción a compra es una de las opciones que muchos clientes buscan frecuentemente. En nuestro despacho en Teruel, nuestros abogados especialistas en vivienda han redactado multitud de contratos de este tipo, que aportan al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda tras un tiempo como arrendador.
Brevemente, cabe recordar que el contrato de arrendamiento es aquel por el cual una persona que se llama arrendador, se obliga a ceder el uso de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, y se llama arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar (art. 1.546 del Código Civil). Nuestros abogados siempre recomiendan recurrir a un profesional para supervisar este tipo de contratos de alquiler. Desde nuestro despacho, podemos asesorar a los arrendatarios de Teruel y de Aragón, pues somos especialistas en la legislación autonómica, así como del resto de España.
El arrendamiento contempla, por consiguiente, tres supuestos: el arrendamiento de una cosa, la ejecución de una obra o la prestación de un servicio. El arrendamiento de cosas puede referirse a inmuebles tanto rústicos o urbanos, arrendamiento de minas o arrendamiento de muebles. El más común es el arrendamiento de inmuebles que pueden ser urbanos o rústicos.
Pues bien, éste se puede considerar como aquel contrato en el que una persona cede a otra el uso o goce temporal de un inmueble a cambio de un precio que la otra tiene que abonarle.
2.- El contrato de compraventa es aquel en el que una persona trasmite la propiedad de una cosa determinada a otra persona, quien debe de pagar por ella un precio cierto.
En esta figura jurídica no se cede únicamente el derecho al uso o goce del inmueble, sino que se transmite la plena propiedad del inmueble con todos los derechos inherentes al mismo, que comprenden no sólo el de gozar, sino también el de disponer conforme contempla el art. 348 del CC.
3.- Y, por último, existe otra figura regulada en el art. 1.451 del CC que es la promesa de vender o comprar según la cual dos partes muestran la conformidad en la cosa y en el precio naciendo el derecho de los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento de esa promesa de vender o comprar.
Esa promesa de vender o comprar puede ser recíproca, puede ser bilateral, de forma y manera que las dos partes se vinculan para posteriormente celebrar un contrato de compraventa perfeccionándolo en un momento posterior.
Pero esa promesa puede en ocasiones ser simplemente unilateral; esa promesa unilateral de venta hecha por el propietario de una cosa es la que se ha venido considerando como opción de compra.
En ella el vendedor, adelantando en firme su consentimiento, efectúa un compromiso unilateral de vender a la otra parte contratante el precio, en las condiciones y en el plazo pactado.
Es, en definitiva, el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada, y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho.
Es relativamente frecuente que una persona que ha encontrado una vivienda que cubre sus necesidades esté interesado en la compra, pero en un momento determinado no puede consumar la operación de compra, teniendo no obstante, razonablemente, la intención de hacerlo en un plazo relativamente breve. Como abogados especializados, recomendamos acordar un plazo coherente.
Pues bien, en estos casos es habitual celebrar un contrato de arrendamiento, y de ese modo la persona interesada en el inmueble empieza a disfrutar la vivienda abonando un precio de alquiler pero concediendo el propietario un plazo, generalmente no muy largo, durante el cual el arrendatario podrá optar por la compra cumpliendo en ese plazo el pago del precio y demás condiciones previstas en el contrato de alquiler con opción de compra.
El contrato de alquiler con opción de compra puede hacerse dentro del documento o contrato de arrendamiento, o puede hacerse en un documento distinto, aunque lo habitual suele ser hacerlo en el mismo documento.
Y desde luego deberá reflejarse en ambos casos por un lado el plazo durante el cual podrá ejercitarse la opción de compra, y por otro el precio y condiciones de esa venta futura, porque si ese precio y condiciones no se hubiera fijado de antemano el contrato de opción de compra no sería exigible, no tendría validez por cuanto que faltaría un elemento esencial del contrato, el precio y las condiciones de pago.
Deberá indicarse en el documento si el precio o alquiler mensual que se abona en concepto de arrendamiento se considerará cantidad abonada a cuenta del precio de la opción de compra si al final ésta se ejercita, siendo esta fórmula la que habitualmente se utiliza en la práctica.
La ventaja para el arrendatario, posible futuro comprador de esta opción de compra, es que tiene firmado el compromiso del vendedor de efectuar la compraventa por el precio y condiciones estipuladas, y para el vendedor tiene también la ventaja de que va percibiendo ya cantidades a cuenta del precio final si se ejercita la compra, y de que ofrece a la otra parte dos posibilidades diferenciadas, arrendamiento o compraventa, obteniendo ventajas económicas en las dos.
Si necesita un abogado especializado en temas de vivienda, puede visitar nuestro despacho en Teruel o ponerse en contacto con nosotros para recibir asesoramiento en materia de contratos de alquiler con opción a compra.
