-
Abogados y economistas en Teruel
-
Llámanos 978 60 11 22 -
Contacta despacho@gomezgomezae.com
Termina el contrato de alquiler, entregas las llaves y esperas recuperar la fianza que pagaste al entrar en la vivienda.
Entonces llega el mensaje del propietario:
“Me quedo con la fianza porque hay desperfectos.”
¿Puede hacerlo?
La respuesta es: no siempre.
La fianza no es una cantidad que el propietario pueda quedarse automáticamente cuando termina un alquiler. Puede utilizarse para responder de determinadas obligaciones pendientes del inquilino, pero para saber si una retención está justificada hay que analizar qué ha ocurrido realmente.
No es lo mismo dejar varias mensualidades sin pagar que devolver una vivienda cuya pintura muestra el desgaste propio de haber estado habitada durante años.
Tampoco es igual romper una puerta que entregar una encimera que simplemente ha envejecido con el uso.
La clave está en distinguir entre daños imputables al inquilino, cantidades pendientes y el deterioro normal provocado por el paso del tiempo y el uso de la vivienda.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, al celebrar un contrato de alquiler de vivienda, es obligatoria una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta. En los arrendamientos para un uso distinto del de vivienda, la fianza obligatoria es de dos mensualidades.
Esta cantidad funciona como garantía frente al posible incumplimiento de determinadas obligaciones derivadas del contrato.
Esto no significa que, cuando termina el alquiler, el propietario tenga derecho a quedarse con ella.
Si el contrato ha finalizado correctamente, la vivienda se devuelve en las condiciones que corresponden y no existen cantidades pendientes, el saldo de la fianza debe volver al arrendatario.
Los problemas empiezan cuando propietario e inquilino no están de acuerdo sobre el estado de la vivienda o sobre la existencia de alguna deuda.
Hay distintos supuestos que pueden justificar que el propietario reclame determinadas cantidades al finalizar el alquiler.
Por ejemplo:
El Código Civil establece expresamente que el arrendatario está obligado a pagar la renta en los términos convenidos y a utilizar correctamente la vivienda.
Pero esto no permite descontar cualquier cantidad de forma genérica.
Debe existir una obligación real pendiente o un daño que pueda atribuirse al inquilino, y la cantidad retenida debería corresponderse con el perjuicio que se pretende compensar.
Esta es probablemente la cuestión que más conflictos genera.
Cuando alquilamos una vivienda durante varios años, es inevitable que cambie.
La pintura envejece.
El suelo puede mostrar cierto uso.
Determinados elementos pierden brillo.
Los muebles pueden presentar señales normales de utilización.
Los electrodomésticos también envejecen.
Eso no significa necesariamente que el inquilino haya causado un daño.
El Código Civil establece que, al finalizar el alquiler, el arrendatario debe devolver la vivienda tal y como la recibió, exceptuando aquello que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por una causa inevitable.
Por tanto, la cuestión no consiste simplemente en comparar una vivienda nueva con una vivienda utilizada.
Hay que preguntarse:
¿Este deterioro es una consecuencia razonable del uso y del tiempo o se ha producido por una actuación negligente o inadecuada?
Pensemos en una vivienda que se alquiló durante cinco años.
Que las paredes no tengan exactamente el mismo aspecto que el primer día podría responder al uso normal y al envejecimiento.
En cambio, encontrar una puerta rota por un golpe importante es una situación diferente.
También podrían existir diferencias entre:
Desgaste normal: pequeñas marcas derivadas del uso cotidiano, envejecimiento natural de determinados materiales o pérdida progresiva de apariencia causada por el tiempo.
Posible daño imputable: agujeros o roturas importantes, cristales rotos, muebles deteriorados por un uso incorrecto o daños provocados por negligencia.
No obstante, no existe una lista legal cerrada que permita solucionar automáticamente todos los casos.
Hay que valorar cuestiones como la antigüedad del elemento, cuánto duró el alquiler, el estado inicial de la vivienda, el uso que se hizo de ella y la causa concreta del deterioro.
Una mesa con diez años de antigüedad no puede valorarse necesariamente como si se hubiera comprado nueva el día anterior a finalizar el alquiler.
Aquí hay un matiz importante.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario.
Esto no contradice lo anterior.
Una cosa son pequeñas reparaciones que surgen durante el alquiler debido al uso ordinario y otra pretender que el inquilino entregue, después de varios años, todos los elementos de la vivienda exactamente con la misma apariencia que tenían el primer día.
Por su parte, el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.
Por eso, cada reparación debe analizarse atendiendo a su causa, importancia y circunstancias.
Es una de las situaciones más habituales.
El propietario inspecciona el piso y afirma que va a descontar de la fianza el coste completo de pintar la vivienda.
Pero no necesariamente es correcto.
Si las paredes simplemente presentan el deterioro razonable derivado de varios años de uso, habrá que valorar si estamos ante el menoscabo por el tiempo que contempla el Código Civil.
La situación puede ser diferente si existen daños anormales: grandes manchas provocadas por un uso incorrecto, dibujos, agujeros importantes, colores modificados incumpliendo lo pactado o deterioros que excedan claramente de lo que cabría esperar.
Por tanto:
“Hay que pintar” no significa automáticamente “lo paga el inquilino”.
Primero hay que determinar por qué es necesario pintar.
También depende de la causa.
Imaginemos que una lavadora incluida en el alquiler deja de funcionar después de muchos años porque termina su vida útil.
Eso no es lo mismo que una avería provocada por una utilización claramente incorrecta.
La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al propietario a efectuar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.
Por tanto, cuando se pretende descontar una reparación de la fianza no basta con decir:
“Se ha roto mientras vivías allí.”
Puede resultar necesario determinar cómo y por qué se produjo la avería.
Supongamos que el propietario sostiene que una determinada marca en el suelo fue causada por el último inquilino.
El arrendatario responde que ya estaba allí cuando entró.
¿Quién tiene razón?
Aquí aparece la importancia de documentar el estado de la vivienda tanto al comienzo como al finalizar el alquiler.
El Código Civil contiene además una regla que conviene conocer: cuando no se dejó constancia del estado de la finca al comenzar el arrendamiento, se presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Por eso es recomendable que al entrar en una vivienda exista:
Un pequeño documento realizado al comenzar el alquiler puede evitar una discusión mucho mayor varios años después.
La misma lógica se aplica cuando el contrato termina.
Es recomendable conservar pruebas del estado en que se entrega la vivienda.
Por ejemplo, fotografías generales y detalladas, vídeos, justificantes de pagos pendientes y, cuando sea posible, algún documento que refleje la entrega de las llaves.
Si propietario e inquilino realizan conjuntamente una revisión del inmueble, puede ser útil dejar constancia de las incidencias detectadas en ese momento.
Cuanto más clara sea la información, más sencillo será determinar posteriormente qué daños existían y cuáles no.
No debería confundirse la existencia de un daño con el derecho automático a quedarse con toda la cantidad depositada.
Imaginemos una fianza de 900 euros y un desperfecto imputable al inquilino cuya reparación correctamente acreditada asciende a 120 euros.
La existencia de ese daño no convierte automáticamente los 900 euros en propiedad del arrendador.
Lo relevante será determinar qué cantidades deben compensarse y cuál es el saldo restante que debe devolverse.
La propia Ley de Arrendamientos Urbanos habla del “saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido” al finalizar el arrendamiento.
Por eso es especialmente importante que los descuentos puedan explicarse y cuantificarse.
Cuando existe un conflicto, no basta con realizar afirmaciones genéricas.
Si el propietario sostiene que existen daños por los que reclama determinadas cantidades, será importante poder acreditar:
Facturas, presupuestos, fotografías, inventarios y comunicaciones entre las partes pueden ser especialmente relevantes.
Del mismo modo, el arrendatario puede aportar sus propias fotografías, vídeos, mensajes o documentos para demostrar que el desperfecto ya existía, que procede del paso del tiempo o que no le resulta imputable.
Este punto suele explicarse de manera demasiado simplificada.
Es frecuente escuchar que:
“El propietario tiene exactamente un mes para devolver la fianza.”
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece algo un poco más preciso: el saldo de la fianza que deba devolverse comienza a generar el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya realizado la restitución.
Por tanto, ese mes es especialmente importante.
La norma no está redactada simplemente como “el propietario dispone libremente de un mes”, sino que establece una consecuencia económica si, transcurrido ese tiempo, continúa pendiente el saldo que correspondía devolver.
Puede ocurrir que, al terminar el alquiler, todavía no se haya emitido alguna factura correspondiente al periodo en el que vivía el inquilino.
Por ejemplo, electricidad, agua u otro suministro cuyo pago correspondiera contractualmente al arrendatario.
Eso puede justificar que exista una cantidad todavía pendiente de concretar, pero será necesario revisar qué obligación asumió realmente el inquilino y qué importe le corresponde.
No debería confundirse una posible factura pendiente con el derecho automático a retener indefinidamente toda la fianza.
Otro error bastante frecuente consiste en pensar:
“Como entregué una mensualidad de fianza, el último mes no pago y que el propietario se lo cobre de ahí.”
No es una regla general.
Mientras el contrato sigue vigente, el arrendatario continúa teniendo la obligación de pagar la renta en los términos acordados. El Código Civil establece expresamente esta obligación.
La fianza funciona como una garantía y no debería convertirse unilateralmente por el inquilino en la última mensualidad de renta salvo que exista un acuerdo con el propietario.
Dejar de pagar puede generar precisamente una deuda que después dé lugar a una reclamación.
Lo recomendable es solicitar la devolución por escrito.
Conviene identificar claramente:
Si el propietario sostiene que existen desperfectos, puede pedirse que concrete cuáles son y qué cantidades pretende descontar.
Guardar estas comunicaciones es importante si posteriormente resulta necesario reclamar.
Si no se alcanza un acuerdo, habrá que estudiar las circunstancias concretas y valorar la reclamación de la cantidad que corresponda.
Es bastante habitual.
El propietario puede considerar que algo está roto y el inquilino entender que simplemente está viejo.
En estos casos no existe una frase automática que permita decidir quién tiene razón.
Habrá que estudiar:
Cómo estaba la vivienda inicialmente.
Cuánto tiempo duró el alquiler.
Qué tipo de elemento está deteriorado.
Cuál es su antigüedad.
Qué pudo causar el daño.
Qué fotografías y documentos existen.
Qué establece el contrato.
Qué cantidad se pretende descontar.
El Código Civil establece que el arrendatario responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya. Al mismo tiempo, excluye de su obligación de devolución el menoscabo producido por el tiempo o por causa inevitable.
Precisamente esa frontera entre daño imputable y deterioro normal es la que muchas veces termina generando la controversia.
Cuando termina un alquiler, tanto propietario como inquilino deberían revisar tres cuestiones.
1. ¿Existe alguna cantidad pendiente?
Rentas, suministros u otras obligaciones económicas que correspondan realmente al arrendatario.
2. ¿Hay daños o simplemente desgaste normal?
No todo aquello que ha envejecido durante el alquiler puede considerarse un desperfecto imputable.
3. ¿Puede justificarse la cantidad que se quiere descontar?
Conviene relacionar cada retención con un concepto concreto y con su coste.
Este análisis evita uno de los errores más habituales: considerar la fianza como una especie de compensación automática por haber utilizado la vivienda.
No lo es.
Puede retener las cantidades que procedan si existen obligaciones pendientes o daños que sean atribuibles al arrendatario, pero no puede considerar automáticamente perdida la fianza simplemente porque la vivienda ya no está exactamente igual que el primer día.
El paso del tiempo importa.
La duración del alquiler importa.
El estado inicial importa.
La causa del deterioro importa.
Y las pruebas también importan.
La Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil distinguen entre las obligaciones del inquilino y las reparaciones o deterioros que no pueden atribuírsele sin más.
Por eso, cuando existe una discusión sobre la devolución de una fianza, la pregunta no debería ser únicamente:
“¿Hay algún desperfecto?”
La pregunta correcta es:
“¿Qué ha causado ese desperfecto, a quién corresponde y cuánto cuesta realmente solucionarlo?”
En Gómez y Gómez Abogados y Economistas analizamos conflictos relacionados con contratos de alquiler, devolución de fianzas y reclamaciones entre propietarios e inquilinos atendiendo a las circunstancias de cada caso.
Porque ni todos los desperfectos los paga el propietario, ni todo el desgaste puede cargarse al inquilino.
Este artículo tiene carácter general e informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico aplicado a un caso concreto.