¿Qué es el derecho de retracto?
En términos generales podemos definir el derecho de retracto como la facultad de opción para que el titular del derecho adquiera el bien en las mismas condiciones o bajo las mismas estipulaciones en que se transmitió al retraído o adquirente.
El Código Civil define, en el artículo 1521, el retracto legal de la siguiente manera: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.”
¿Qué tipos de retractos hay en el caso de fincas rústicas?
- Retracto de comuneros.
Se faculta al comunero a usar el retracto cuando se enajena (bien sea venta o dación en pago) a un tercero la parte de todos los demás o de alguno de ellos (art. 1.522, párrafo 1 del Código Civil).
El plazo para ejercitar este derecho es de nueve días contados desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente haya tenido conocimiento de la venta. Este conocimiento ha de ser cabal y completo, no sólo de la venta, sino también de sus condiciones, no basta la mera notificación de haberse efectuado. Sin embargo, el precio puede ser desconocido.
- Retracto de colindantes
A) De finca inferior a una hectárea.
Con el fin de terminar con la excesiva fragmentación de las fincas agrícolas, el Código Civil faculta al propietario colindante a ejercer el derecho de retracto cuando la superficie de la finca que se transmita no exceda de una hectárea. Además de esta condición la ley establece las siguientes:
- Las fincas no tienen que estar separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
- No cabe el derecho de retracto no es posible si el adquirente es otro colindante, porque en ese caso ya se cumple el propósito de la ley.
El plazo para ejercitar el retracto es el mismo que en el caso del retracto de comuneros.
B) De explotación agraria prioritaria.
Los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias pueden ejercer el derecho re retracto siempre que la finca que se transmite sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo (art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias).
El plazo para ejercer este derecho es de un año desde la inscripción en el Registro o de 60 días si hubo notificación.
Si se ejercita este derecho no se podrá vender la finca retraída durante el plazo de seis años.
- Retracto de coherederos
El artículo 1.067 del Código Civil señala: “Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.”
El plazo de un mes para ejercer el derecho empieza a contar desde que lo sepa el retrayente, sin que sea necesario que se le notifique.
- Retracto de arrendatarios.
La Ley de Arrendamientos Rústicos, establece que en toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas (por venta, donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago, etc.) el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto.
El plazo para ejercitar este derecho es de 60 días desde que le notificaron la transmisión o 60 días, desde que tuvo conocimiento por cualquier medio de la transmisión, si no se le notificó.
